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盛松成:2019年房价不会大幅下降,应警惕三四线城市泡沫

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发布时间:2019-01-07 14:29:54

  1月5日,中国人民银行参事盛松成出席“2019中国首席经济学家论坛年会”时表示,中国房价将趋于平稳,房价只涨不跌的市场预期开始松动,房价小幅度下跌是好事。


  他分析指出,自2016年3月以来的这一轮房地产调控,力度空前,从2017年起,限价、限售、限商、限贷、限购,“五限”调控政策持续加码,2018年全国调控次数高达400次,成效显著,使得房地产市场整体降温,库存大减,房价趋稳。

  在去库存上,他的计算表明,截止2018年11月份,中国商品住宅待售面积为23454万平方米,库存规模回落至2013年水平。按照2018年前10个月的平均销售面积计算,该库存规模只有两个月库存。

  在稳房价上,国家统计局70个抽样城市样本表明,一线城市房价基本在零增长附近波动已达一年,二三线城市房价年增长5%~7%左右,且长时间保持稳定。

  他认为,经过本轮调控的洗礼后,过去流行的房价只涨不跌的市场预期到了一个临界点,市场开始感到房价趋于平稳,并且出现“今年房价是否下跌”的疑虑。对此,他的观点是:今年房价不会大跌,最根本原因在于土地是国有的,政府调控能力强;此外,加强了地方政府调控责任,必要时,政府还可以通过约谈二手房中介,防止房价大跌。而从市场上看,盛松成引用国家统计局数据,表明2018年房地产投资同比增速9.7%,比2017年高2.2个百分点,这意味着2019年房地产供应不会少。

  不过,盛松成认为需要警惕一些三四线的楼市风险。过去几年,由于一线城市面临严厉的房地产调控压力,大量的房地产企业资金流向三四线城市,加上三四线城市地方政府的配合,出台一系列地方政策,新建商品住宅和二手住宅买卖同比增速都远远超过一二线城市,即便到2018年11月份,仍高达8.1%同比增速。对于那些远离中心城市的三四线城市,房价猛涨,可能催生泡沫,人口向中心城市迁移,人口流失,这些三四线城市的楼市就存在巨大风险。对于离中心城市不远的三四线城市,则因为人口和产业的加持,楼市风险倒不大。

  对于目前出现的房价平稳小幅度下降情况,盛松成认为是好事。

  在他看来,首先,从房价收入比(也就是用多少年收入可以买一套房)这个指标看,中国核心城市都在20以上,部分城市超过30,不仅远超一般国际公认的10以内或左右,也超过日本90年代、美国08年金融危机房地产泡沫破裂时一倍以上。中国要化解房地产泡沫,这既需要市场在资源配置中发挥作用,也还需要政府这只看得见的手,通过保持房地产价格长期平稳,小幅下降或上升,使居民收入和GDP增速超过房价增速,只要长期房价平稳,人均收入和GDP增长超过房价增速,十年、十五年以后,房价收入比就减为一半,房地产才能平稳、健康发展。

  另外,盛松成认为坚持调控,房价趋稳,小幅涨跌有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其它行业,促使资金更多流向实体经济。房地产业和金融业利润率最高,比普通工业高3倍。最近,房地产业和金融业都感觉日子很难过,在盛松成看来,那是因为房地产业和金融业过惯了高利润的好日子,实际上,实体经济的日子更难过,房地产高利润的日子不会再持续了。

  最后,盛松成总结发言,认为2019年房价不会大幅度下降,也不会报复性反弹,而是总体平稳,这种平稳趋势将会延续多年。

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